Vzorová zpráva
Prohlédněte si ukázkové HomeProof prověření nemovitosti před objednáním
HomeProof prověření nemovitosti
Profesionální dokument o technickém stavu nemovitosti
Chcete si prohlédnout ukázkovou zprávu o nemovitosti?
Zadejte svou emailovou adresu a zašleme vám ukázkové HomeProof prověření nemovitosti zdarma
HomeProof · Technické prověření
Prověřená zpráva
o technickém stavu nemovitosti
HP-2025-001234
Zpráva HomeProof hodnotí technický stav nemovitosti na adrese U Lipového dvora 847/19, Nová Lhota ke dni 1. 9. 2025. Hodnocení vychází z údajů poskytnutých majitelem prostřednictvím standardizovaného dotazníku a z veřejně dostupných dat katastru nemovitostí.
Zpráva je rozdělena do pěti částí: katastrální údaje, technické hodnocení jednotlivých konstrukčních prvků, celkové skóre dle metodiky AIN, analýza rizik na základě výpovědí majitele a závěrečné shrnutí s doporučeními.
Tato zpráva byla zpracována pomocí digitální platformy HomeProof na základě odborné metodiky Asociace inspektorů nemovitostí (AIN). Poskytuje ucelený přehled o technickém stavu nemovitosti před jejím prodejem či koupí.
Identifikace nemovitosti a vlastníka
Veřejné údaje stažené z ČÚZK v den vyhotovení zprávy. Pro právní účely doporučujeme nahlédnout do originálního listu vlastnictví. Nahlížení do katastru nemovitostí
Technický stav nemovitosti na základě životnosti
Celkové hodnocení technického stavu
Skóre dle metodiky AIN — hodnoceny jsou hlavní konstrukční prvky (skupina A), ostatní mají informativní charakter.
Celkové hodnocení technického stavu: C (57 bodů). Nemovitost vykazuje průměrný technický stav, některé prvky se blíží ke konci životnosti.
Co je v pořádku
Následující prvky jsou v dobrém až výborném stavu a nevyžadují v nejbližších letech zásadní investice.
Na co si dát pozor
Tyto prvky se blíží ke konci nebo již překročily svou předpokládanou životnost. Doporučujeme je zohlednit při rozhodování o koupi a vyčíslit náklady na jejich obnovu.
Klempířské prvky: špatný stav, výrazné opotřebení.
↳ Doporučena rekonstrukce v nejbližší době.
Zdroj vytápění: špatný stav, výrazné opotřebení.
↳ Doporučena rekonstrukce v nejbližší době.
Prvky za polovinou životnosti
10 prvků je za polovinou své předpokládané životnosti. Tyto prvky prozatím nevyžadují okamžitý zásah, ale v horizontu 5–15 let bude pravděpodobně nutná rekonstrukce nebo výměna.
Praktické shrnutí pro kupujícího
Nemovitost má 2 prvky vyžadující brzkou investici (Klempířské prvky, Zdroj vytápění). Doporučujeme před koupí nechat zpracovat odborný odhad nákladů na jejich opravu nebo výměnu a případně tyto náklady zohlednit v nabídkové ceně.
V horizontu přibližně 5–15 let počítejte s reinvesticí do prvků hodnocených stupněm C (Svislé nosné konstrukce, Vodorovné konstrukce, Schody, Krov, Střešní krytina, Obklady, Sanita, Rozvody vytápění, Rozvody vody, Vnitřní kanalizace). Jde o přirozené stárnutí, nikoliv o závadu.
Pro detailní posouzení stavu doporučujeme objednat osobní inspekci certifikovaným inspektorem AIN, zejména pokud plánujete financování hypotékou — banka může vyžadovat potvrzení technického stavu.
Rizika nemovitosti
Na základě odpovědí majitele byly vyhodnoceny nejčastější skryté vady nemovitostí dle metodiky AIN. U každého rizika uvádíme příčinu, možné důsledky a konkrétní doporučení.
Oblasti bez zjištěného rizika
Následující oblasti byly prověřeny na základě odpovědí majitele. Nebyly zjištěny indikátory typických vad.
Problémový krov
Výpověď majitele
V krovové konstrukci byly prováděny dodatečné zásahy bez dokumentace. Viditelné trhliny a známky deformace naznačují možné statické oslabení.
Komentář majitele
"Před 3 lety jsme dělali vestavbu podkroví, tesař říkal, že některé trámy jsou napadené. Fotky jsou z půdy u komínu, kde je to nejhorší."
Fotodokumentace majitele
Poškozené tašky a oplechování u komínu
Šikmá střecha s dřevěným krovem představuje riziko skrytých vad v nosné konstrukci střechy. Dřevěné prvky krovu podléhají přirozenému stárnutí a mohou být poškozeny bez viditelných vnějších známek.
Příčina
Degradace dřeva působením vlhkosti, dřevokazného hmyzu (červotoč, tesařík) nebo hub (dřevomorka). Poruchy spojů a oslabení prvků při neodborných zásazích.
Možné důsledky
- ●Degradace dřevěných prvků krovu (hniloby, trouchnivění)
- ●Napadení dřevokazným hmyzem s postupným oslabováním průřezů
- ●Vnikání vlhkosti do konstrukce a vznik plísní
- ●Poruchy a uvolnění spojů s rizikem deformací střechy
Doporučení
- ●Nechat provést odbornou prohlídku krovu se zaměřením na stav dřeva, spojů a zhlaví trámů
- ●Zkontrolovat přítomnost dřevokazného hmyzu (výletové otvory, požerky)
- ●Ověřit, zda nedošlo k neodborným zásahům do nosné konstrukce krovu
- ●Při zjištění poškození zvážit mykologický průzkum
Vlhnutí suterénu
Výpověď majitele
Sklep je přítomen. Vlhkost byla v minulosti detekována, izolace není plně funkční a není přítomna drenáž.
Suterénní prostory jsou trvale vystaveny kontaktu se zemní vlhkostí a často i tlakové vodě. Hydroizolace suterénu je kritickým prvkem, jehož selhání vede k závažným vlhkostním poruchám.
Příčina
Tlaková voda působící na suterénní stěny a podlahu. Nedostatečná, chybějící nebo degradovaná svislá a vodorovná hydroizolace.
Možné důsledky
- ●Zatékání vody do suterénu a trvalá vlhkost
- ●Zatuchlost, vznik plísní a zdravotně závadné prostředí
- ●Degradace omítek, zdiva a uložených materiálů
- ●Koroze ocelových prvků a poškození instalací
Doporučení
- ●Provést vizuální kontrolu suterénu se zaměřením na vlhkostní mapy, výkvěty a plísně
- ●Ověřit stav svislé hydroizolace (pokud je přístupná)
- ●Zkontrolovat funkčnost odvodnění (drenáže, čerpací jímky)
- ●Při zjištění vlhkosti zvážit odborný vlhkostní průzkum a sanaci
Zatékání šikmou střechou
Výpověď majitele
V oblasti komínu se v zimě objevuje zatékání. Střešní tašky jsou místy popraskané, oplechování je zkorodované.
Šikmá střecha se skládanou krytinou je náchylná k lokálním poruchám a netěsnostem, zejména v oblastech detailů (hřeben, úžlabí, prostupy, komín).
Příčina
Poruchy a posuny skládané krytiny vlivem větru, mrazu a stárnutí. Degradace prostupových manžet a oplechování komínu.
Možné důsledky
- ●Zatékání srážkové vody do podstřešního prostoru a konstrukce
- ●Poškození tepelné izolace a snížení její účinnosti
- ●Vlhnutí a degradace dřevěných prvků krovu
- ●Vznik plísní v podkrovních prostorách
Doporučení
- ●Provést vizuální kontrolu krytiny z exteriéru i interiéru (půda)
- ●Zkontrolovat stav detailů — hřeben, úžlabí, prostupy, oplechování komínu
- ●Ověřit stav pojistné hydroizolace a její napojení
- ●Při zjištění závad zvážit celkovou revizi střešního pláště
Tepelné mosty, kondenzace a plísně
Výpověď majitele
V rozích ložnice se pravidelně tvoří plíseň, zejména v zimních měsících. Dům není zateplen.
Komentář majitele
"Plíseň se objevuje každou zimu hlavně v ložnici v rohu u okna. Zkoušeli jsme protiplísňový nátěr, ale vrátilo se to."
Fotodokumentace majitele
Plíseň v rohu ložnice
U celoročně obývaných domů dochází v zimním období ke kondenzaci vzdušné vlhkosti na chladných površích (tepelné mosty), což vede ke vzniku plísní.
Příčina
Tepelné mosty v obálce budovy (rohy, napojení stěn a stropů, ostění oken). Nedostatečná tepelná izolace v kombinaci s nedostatečným větráním.
Možné důsledky
- ●Kondenzace vzdušné vlhkosti na chladných površích
- ●Zvýšené tepelné ztráty a vyšší náklady na vytápění
- ●Vznik plísní v rozích místností, za nábytkem, v okolí oken
- ●Zdravotní rizika spojená s dlouhodobou expozicí plísním
Doporučení
- ●Zkontrolovat rohy místností, okolí oken a stěny za nábytkem na přítomnost plísní
- ●Ověřit stav a celistvost tepelné izolace (termovizní měření)
- ●Zajistit dostatečné větrání obytných prostor
- ●Při zjištění plísní provést analýzu příčin a zvážit zateplení kritických míst
Nebezpečné zábradlí
Výpověď majitele
Zábradlí u schodiště není ve výšce dle normy a je volně uchyceno.
Zábradlí v domě nemusí splňovat aktuální bezpečnostní normy (ČSN 74 3305). Nevyhovující zábradlí představuje přímé bezpečnostní riziko, zejména pro děti.
Příčina
Nedostatečná výška zábradlí (norma vyžaduje min. 900–1100 mm). Příliš velké rozestupy výplní. Nevhodná konstrukce umožňující šplhání.
Možné důsledky
- ●Riziko pádu z výšky při nevyhovující výšce zábradlí
- ●Bezpečnostní riziko pro děti při velkých rozestupech výplní
- ●Nesoulad s platnými bezpečnostními normami
- ●Právní odpovědnost při úrazu
Doporučení
- ●Změřit výšku zábradlí a porovnat s normou ČSN 74 3305
- ●Zkontrolovat rozestupy výplní zábradlí (max. 120 mm)
- ●Ověřit stabilitu a kotvení zábradlí
- ●Při zjištění nedostatků zvážit výměnu nebo úpravu zábradlí
Co to znamená pro kupujícího
⚠ Bezpečnostní rizika — řešte neprodleně
Nebezpečné zábradlí — neodpovídá bezpečnostním normám — výměna nebo úprava je nezbytná před zahájením užívání. Odhadované náklady: 5 000–15 000 Kč.
Stavební rizika — vyžadují odborné posouzení
Problémový krov — vyžaduje odborný mykologický průzkum a statické posouzení. Odhadované náklady: 60 000–200 000 Kč.
Vlhnutí suterénu — vlhkost v suterénu bez funkční izolace se bude dále prohlubovat. Odhadované náklady: 80 000–250 000 Kč.
Zatékání šikmou střechou — zjištěny závady střešní krytiny — aktivní zatékání způsobuje škody na konstrukci. Odhadované náklady: 40 000–400 000 Kč.
Tepelné mosty, kondenzace a plísně — plísně a kondenzace signalizují nedostatečné zateplení — bez řešení příčin se problém vrátí. Odhadované náklady: 30 000–300 000 Kč.
Doporučený postup
- Před podpisem smlouvy si vyžádejte odbornou inspekci zaměřenou na zjištěné oblasti — cena inspekce AIN je cca 5 000–8 000 Kč a může ušetřit statisíce.
- Na základě výsledků inspekce kalkulujte náklady na opravy a zvažte jejich promítnutí do nabídkové ceny (součet zjištěných rizik: orientačně 215 000–1 165 000 Kč).
- Bezpečnostní závady (nebezpečné zábradlí) řešte jako podmínku převzetí nemovitosti.
Orientační náklady vycházejí z obvyklých cen stavebních prací v ČR (2025). Skutečné náklady se mohou lišit dle rozsahu poškození, lokality a zvoleného dodavatele. Analýza vychází z údajů poskytnutých majitelem — pro závazné posouzení objednejte osobní inspekci.
Shrnutí a doporučení
Celkový verdikt
Nemovitost na adrese U Lipového dvora 847/19, Nová Lhota je za polovinou své životnosti a vykazuje 5 rizikových oblastí.
Celkové skóre 57 / 100 bodů řadí nemovitost do kategorie „Za polovinou životnosti“ — konstrukční prvky jsou za polovinou životnosti, v horizontu 5–15 let počítejte s reinvesticemi do jejich obnovy.
✓ Co hovoří ve prospěch nemovitosti
Základy, Okna, Vchodové dveře, Vnitřní dveře, Podlahy, Úpravy povrchů stěn, Úpravy povrchů stropů jsou v dobrém až výborném stavu (hodnocení A/B) a nevyžadují v nejbližších letech zásadní investice.
V oblastech vlhnutí u terénu, zatékání parapety, balkony a terasy, riziko radonu, schodiště nebyla identifikována žádná rizika.
Akční plán — co řešit a kdy
Řazeno dle naléhavosti, s orientačním odhadem nákladů
Zábradlí — neodpovídá bezpečnostním normám — výměna nebo úprava je nezbytná před zahájením užívání.
Orientační náklady: 5 000–15 000 Kč
Hydroizolace suterénu — vlhkost v suterénu bez funkční izolace se bude dále prohlubovat.
Orientační náklady: 80 000–250 000 Kč
Střešní plášť — zjištěny závady střešní krytiny — aktivní zatékání způsobuje škody na konstrukci.
Orientační náklady: 40 000–400 000 Kč
Krov — revize a sanace — vyžaduje odborný mykologický průzkum a statické posouzení.
Orientační náklady: 60 000–200 000 Kč
Zateplení a tepelné mosty — plísně a kondenzace signalizují nedostatečné zateplení — bez řešení příčin se problém vrátí.
Orientační náklady: 30 000–300 000 Kč
Jak zohlednit v ceně nemovitosti
Součet orientačních nákladů na odstranění zjištěných rizik se pohybuje v rozmezí 215 000–1 165 000 Kč. Reálná částka závisí na rozsahu poškození, který lze upřesnit až po odborné inspekci — proto doporučujeme před podpisem kupní smlouvy investovat do inspekce AIN (cca 5 000–8 000 Kč).
Při vyjednávání o ceně je oprávněné argumentovat minimálně neodkladnými investicemi (Zábradlí). Tyto položky nelze odložit bez dalšího zhoršování stavu nemovitosti.
Pokud prodávající odmítne slevu, zvažte alespoň smluvní zajištění — například zadržení části kupní ceny v úschově do doby provedení oprav, nebo písemné prohlášení prodávajícího o stavu nemovitosti.
Závěrečné doporučení HomeProof
Nemovitost představuje nadprůměrné riziko skrytých vad. Před doporučením ke koupi je nezbytné odborné posouzení zjištěných oblastí. Bez těchto informací nelze spolehlivě odhadnout celkovou investici spojenou s nemovitostí.
Na druhou stranu — pokud kupující počítá s rekonstrukcí a promítne náklady do nabídkové ceny, může se jednat o rozumnou investici.
Tato zpráva má informativní charakter a nenahrazuje znalecký posudek ani odbornou inspekci. Pro závazné posouzení technického stavu doporučujeme objednat osobní inspekci u certifikovaného inspektora nemovitostí (AIN).
Právní upozornění
Informativní charakter. Tato zpráva má výhradně informativní charakter a nepředstavuje znalecký posudek, odbornou expertízu, certifikaci ani právně závazný dokument ve smyslu zákona č. 36/1967 Sb. Zpráva nenahrazuje osobní prohlídku nemovitosti odborníkem.
Omezení odpovědnosti. Společnost HomeProof s.r.o. neodpovídá za škody vzniklé v důsledku rozhodnutí učiněných na základě této zprávy. Zpráva negarantuje úplnost, přesnost ani aktuálnost uvedených informací a není podkladem pro právní jednání.
Zdroje dat. Hodnocení technického stavu vychází z údajů poskytnutých majitelem nemovitosti prostřednictvím standardizovaného dotazníku a z veřejně dostupných dat katastru nemovitostí (ČÚZK). Správnost vstupních údajů není systémem HomeProof ověřována. Orientační náklady na opravy vycházejí z obvyklých cen stavebních prací v ČR a mohou se výrazně lišit dle lokality, rozsahu poškození a zvoleného dodavatele.
Metodika. Hodnocení konstrukčních prvků je vypracováno dle metodiky Asociace inspektorů nemovitostí (AIN). Rizika jsou identifikována na základě nejčastějších skrytých vad pozorovaných v praxi inspektorů AIN.
Doporučení. Pro závazné posouzení technického stavu nemovitosti důrazně doporučujeme objednat osobní inspekci u certifikovaného inspektora nemovitostí (AIN). Seznam certifikovaných inspektorů naleznete na www.ain.cz.
Autorská práva. Obsah této zprávy je chráněn autorským právem. Jakékoliv kopírování, šíření nebo úprava bez písemného souhlasu společnosti HomeProof s.r.o. je zakázáno.
Připraveno jako součást služby HomeProof dle metodiky Asociace inspektorů nemovitostí.
homeproof.ai
Přesvědčte se sami, jak vypadá profesionální HomeProof prověření nemovitosti